富途证券：贝壳找房赴美IPO，能否青出于蓝而胜于蓝？
2000 年成立的链家，如今已经走过了 20 个年头，深耕中国房地产交易市场并成长为知名房产中介品牌。但天下没有永远一帆风顺的生意，随着 2010 年后"互联网+"的普及，链家业务也面临巨大挑战;到 2013 年，链家网成立， 2018 年更名为贝壳找房。
7 月 24 日，贝壳找房正式向美国纽交所递交IPO申请，股票代码为「BEKE」，据透露，这将是截至目前，中国企业 2020 年度最大规模的赴美IPO项目，高盛、摩根士丹利、华兴资本、摩根大通等担任此次IPO的承销商。
线上房产交易，这个相对垂直和创新的领域，还有有不少人存在疑虑。贝壳找房招股书一经披露，业内迫不及待的开始讨论:贝壳找房上市，你看好还是唱衰?
贝壳找房美股打新火热进行中，来源:富途牛牛
谁最看好贝壳?腾讯、软银双双力挺
贝壳找房坐拥原有链家的资源( 8000 家门店、 12 万经纪人)以外，整合了更多的房产中介，可以说是房产市场冉冉升起的「星二代」。
数据显示，贝壳找房目前已完成D+轮融资，两轮融资额超过 36 亿美元。参与方阵容堪称豪华，包括软银、腾讯、高瓴、红杉等知名投资机构。
贝壳找房融资资本方 数据来源: 天眼查
此次上市，贝壳核心团队底气十足，保持了对贝壳的绝对控制权，核心管理团队的股权占比为51%，贝壳找房创始人左晖为贝壳找房第一大股东，通过Propitious Global Holdings Limited持有28.9%的股份，享有46.8%投票权;机构投资者中，腾讯持股12.3%、软银持股10.2%、高瓴资本持股5.3%。
我们可以看出，自从贝壳D轮融资启动，腾讯领投 8 亿美元。腾讯对于贝壳、链家的态度十分坚定，不仅重金投资，甚至还给贝壳找房开通了微信九宫格的重要流量入口。以股权换流量，这对于腾讯和贝壳来说，可谓双赢。
贝壳IPO，有什么故事可以说?
互联网平台的优势在于商业模式的多元化，除了传统的房产中介之外，在自身庞大用户基础上还可以拓展更多的业务，带来更多的变现方式。如今贝壳在新业务的拓展上，除了传统的房屋买卖、租赁之外，还有怎样的发展空间呢?
贝壳找房打包了贝壳找房平台本身、链家、德佑、贝壳金服、装修等资产进来。
贝壳找房VIE架构
招股书披露的VIE架构表将贝壳境内的分子公司归为三类:第一类是装在贝壳找房旗下的平台、技术型资产;第二类是以链家垂直门店业务为主的中介服务资产;第三类是宜居泰和名下以贝壳金服、链链金融、理房通为主的金融资产。
新业务的拓展，确实让贝壳有了更多能讲的「投资故事」。但这种基于网站流量衍生的新业务并没有壁垒，仍面对较大的竞争，主要来自于 58 旗下的安居客，另外京东和阿里巴巴也都陆续在这一领域开始布局。
截止 2020 年 5 月，国内房产领域平台获取客源最多的是安居客，为51.3%，而链家系的贝壳找房和链家次之，以27.5%和22.5%分居二、三位，实则是两家分庭抗礼。面对 4000 亿元规模的互联网房地产市场，贝壳找房仍要继续发力。
业绩两年飞跃，成为资本青睐的「现金奶牛」
一直以来，二手房交易都是中介APP的基本盘，贝壳找房平台的业务模型也是从二手房交易出发，本次披露的招股书却透露了一个增量信息:疫情期间，贝壳找房平台上的新房交易量激增。
贝壳找房近 3 年的财务数据
截至目前，存量房交易服务依然是贝壳找房最主要的收入来源。招股书显示， 2017 年、 2018 年、 2019 年，贝壳找房的营业收入分别为 255 亿元、 286 亿元和 460 亿元，营业收入增速约为60%。
分业务来看，贝壳的二手房交易GTV从 2018 年的 8219 亿元提升为 2019 年的 12970 亿元，增长58%;新房交易GTV从 2018 年的 2808 亿元提升到 2019 年的 7476 亿元，增长166%，新房板块在 2019 年实现202. 7 亿元收入。
就 2020 年二季度而言，贝壳找房的营收大增72.4%达 197 亿元，主要归功于新房业务。新房业务在 2020 年Q2 约128.6%的增速远高于存量房35.8%的增速。
二手房依旧是贝壳找房的基本盘，但在新房交易市场，贝壳找房同样做出了开创性的成绩。
综合来看，贝壳是资本市场偏好的「现金奶牛」，其在 2017 年、 2018 年和 2019 年储备的现金及现金等价物分别为 82 亿元、 128 亿元和 319 亿元。
事实上，贝壳能够在短短两年时间里完成如此巨大的飞跃， 2000 年建立的链家在 20 年时间里打造出的线下资源储备功不可没，招股书数据显示，目前贝壳进驻了全国 103 个城市，连接了 265 个新经纪品牌的超过45. 6 万经纪人和4. 2 万家经纪门店，因此市场对于贝壳未来发展普遍看好。
贝壳找房IPO 美股打新热潮即将掀起
以 2019 年成绩来看，贝壳已然成为中国最大的房产交易和服务平台;可以说，如今的贝壳找房，是有 20 年历史的房地产品牌「链家」、以及拥有 2 年历史的线上+线下房产交易及服务综合平台「贝壳」，结合而成的一家机构，正在逐渐成型的房地产市场中，稳固自己的地位。
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据了解，富途已汇聚千万级港股美股粉丝，先后参与过蓝城兄弟、斗鱼直播、如涵、新氧、云集等 20 余家美股打新项目，同时还作为全球唯一提供房多多、泛生子等美股打新的互联网券商，在认购人数及认购金额上均遥遥领先同行。在最近的蓝城兄弟IPO中，通过富途认购蓝城兄弟的人数更是接近 2000 人，是认购蓝城兄弟新股人数最多的互联网券商。
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